Checkliste für die Baufinanzierung

Wer ein eigenes Haus baut, erfüllt sich damit meist einen Lebenstraum. Ein Eigenheim, ganz nach den individuellen Vorstellungen und Wünschen erbaut, gibt vielen Menschen das Gefühl „endlich angekommen“ zu sein.

Damit der Hausbau so vonstattengeht, wie man es sich vorgestellt hat, sollten schon vorab die einzelnen Arbeitsschritte genau geplant werden. Vor allem die Baufinanzierung sollte dabei gut durchdacht sein, damit es später keine unangenehmen Überraschungen gibt.

Die folgende Checkliste gibt eine Übersicht der wichtigsten Punkte, die bei der Finanzierung eines Hausbaus beachtet werden sollten.

Ist genug Eigenkapital vorhanden?

In der Regel kann ein Haus nicht auf einen Schlag bezahlt werden, und der Bauherr muss einen Kredit aufnehmen, um sein Eigenheim zu finanzieren. Doch je mehr Eigenkapital man zur Verfügung hat, desto weniger Geld muss von der Bank geliehen werden und umso geringer sind am Ende die Gesamtkosten. Damit sich der Bauherr nicht übernimmt und in finanzielle Schwierigkeiten gerät, sollten mindestens 25 bis 30 Prozent der insgesamt für das Haus benötigten Summe aus eigenen Mitteln bezahlt werden können.

Die Muskelhypothek richtig einschätzen

Wer handwerkliches Geschick besitzt, kann die benötigte Kreditsumme durch die sogenannte Muskelhypothek verringern. Dabei wird ein Teil des fehlenden Geldes durch die eigene Arbeitskraft ersetzt. Allerdings sollte man sich dabei nicht überschätzen und bedenken, dass ein Hausbau oft weitaus anstrengender ist, als man zunächst erwartet. Gerade wenn man während der Bauphase zusätzlich seinem regulären Job nachgeht, ist häufig weniger Zeit vorhanden, um Arbeiten selbstständig durchzuführen, als geplant.

Um die Muskelhypothek richtig einschätzen zu können, gilt folgende Faustregel:
Ein professioneller Handwerker berechnet im Durchschnitt etwa 50 Euro pro Stunde. Um die Anzahl der nötigen Arbeitsstunden zu ermitteln, teilt man die vom Handwerksunternehmen veranschlagte Summe durch 50 und verdoppeln das Ergebnis anschließend, da ein Laie für die Arbeiten in der Regel etwa zweimal so viel Zeit braucht wie ein Experte.
Dabei sollte man allerdings nicht außer Acht lassen, dass so nur die Arbeitszeit berechnet wird. Die Kosten für das Baumaterial fallen natürlich zusätzlich an.

Zusätzliche Kosten einplanen

Selbst wenn man sich vor Baubeginn Kostenvoranschläge erstellen lässt und glaubt, an alles gedacht zu haben, kostet ein Hausbau erfahrungsgemäß immer mehr, als zunächst eingeplant. Unerwartete Kosten entstehen zum Beispiel, wenn sich Sanierungen erst später als besonders komplizierte herausstellen. Oft ergeben sich auch noch während der Bauphase Änderungen, die langfristig zwar den Wohnkomfort steigern, kurzfristig aber für höhere Kosten sorgen.
Nicht vergessen werden sollten auch Nebenkosten wie die Grunderwerbssteuer, die Baugenehmigungsgebühr, Erschließungskosten und der Lohn für öffentlich bestellte Vermesser. Insgesamt kommen so schnell mehrere Tausend Euro zusammen.

Bei der Baufinanzierung Steuern sparen

Vor allem wer das Haus nicht baut, um selbst darin zu wohnen, sondern es als Kapitalanlage sieht, kann auf diese Weise Steuern sparen. Denn neben Mieteinkünften profitiert der Bauherr auch von den Abschreibungsmöglichkeiten.
Bei der „Absetzung für Abnutzung“ wird davon ausgegangen, dass die Immobilie im Laufe der Jahre immer mehr an Wert verliert. Das gilt allerdings nur für das Gebäude. Das Grundstück nutzt sich laut dieser Definition nicht ab, weshalb der Grundstückspreis von der Gesamtsumme abgezogen wird, um die Anschaffungskosten zu berechnen.
Diese Anschaffungskosten können dann über mehrere Jahre von der Steuer abgesetzt werden.

Abschreibungssatz

Wie hoch der Abschreibungssatz ist, hängt von der Art der jeweiligen Immobilie ab. Bei einem Neubau können über 50 Jahre lang 2 Prozent der Herstellungskosten abgeschrieben werden. Ist das Haus vor dem Jahr 2005 gebaut worden, beginnt der Satz in den ersten 10 Jahren mit 4 Prozent, verringert sich dann für 8 Jahre auf 2,5 Prozent und beträgt in den letzten 32 Jahren noch 1,25 Prozent.
Bei Altbauten beträgt der Abschreibungssatz über 50 Jahre ebenfalls 2 Prozent der Anschaffungskosten. Wenn das Haus vor dem Jahr 1925 erbaut wurde, können 2,5 Prozent über einen Zeitraum von 40 Jahren von der Steuer abgesetzt werden.
Auch die Modernisierung eines denkmalgeschützten Gebäudes kann sich steuerlich lohnen. 8 Jahre lang können diese Kosten mit 9 Prozent und anschließend 4 weitere Jahre mit 7 Prozent abgesetzt werden.

Eigenheimrentengesetz / Wohn-Riester

Doch auch wer die Wohnimmobilie selbst nutzt, kann Steuern sparen. Durch das Eigenheimrentengesetz (umgangssprachlich als „Wohn-Riester“ bezeichnet) können bis zu 2100 Euro als Sonderausgaben von der Steuer abgesetzt werden. Steuerlich geltend gemacht werden können zum Beispiel die Tilgungsleistungen für den Kredit oder Leistungen von Handwerkern.

Zusätzliche Tipps

Den Kreditbedarf richtig einzuschätzen ist wichtig, denn wer sich zu wenig Geld von der Bank leiht, muss später eine Nachfinanzierung in Anspruch nehmen, die meist zu schlechteren Konditionen angeboten wird.
Doch auch wer den benötigten Kredit zu hoch einschätzt, macht oft einen finanziellen Verlust. Denn viele Banken verlangen eine sogenannte Nichtabnahmeentschädigung, die bei Nichtabnahme des Darlehns gezahlt werden muss.
Um unangenehme Überraschungen auszuschließen, sollte vorab also alles genau durchkalkuliert werden.