Immobilienerwerb ist in der Regel mit einer Darlehensaufnahme verbunden. Für den Kredit für einen Wohnungskauf stehen zwei Optionen zur Verfügung. Als eine Variante bietet sich ein Bauspardarlehen an, alternativ das klassische Annuitätendarlehen. In Zeiten niedriger Zinsen bietet sich diese Darlehensform gegenüber dem Bausparen an, da die Geschäfts- und Hypothekenbanken in dieser Zeit deutlich günstigere Zinsen bieten.
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Welche Kriterien sind bei der Auswahl eines Darlehens entscheidend?
Der Zinssatz
Inhalt
Vorteilhafter ist eine halbjährliche oder vierteljährliche Tilgungsverrechnung. Die Auswirkungen der Tilgungsverrechnung lassen sich am Besten durch einen Tilgungsplan mit unterschiedlichen Tilgungsverrechnungen gegenüberstellen.
Grundsätzlich sollten Erwerber im Zuge der Finanzierung unterschiedliche Zinsszenarien für die Anschlussfinanzierung durchspielen, um zu prüfen, ob der Kredit für den Wohnungskauf auch bei steigenden Zinsen noch finanzierbar bleibt. Je länger die Zinsbindung ausfällt, um so höher berechnen die Banken den Zinssatz.
Mit einem Disagio, einem Abschlag auf das Bruttodarlehen, lassen sich auf der einen Seite die monatlichen Zinsen senken. Am Ende muss das Darlehen jedoch in voller Höhe, nicht nur das Nettodarlehen, zurückgezahlt werden. Dieser Sachverhalt wirkt sich ebenfalls auf den effektiven Jahreszins aus.
Das Cap-Darlehen
Cap-Darlehen bieten bei niedrigen Zinsen die Chance, sich langfristig zu binden, ohne die dafür höheren Zinsen entrichten zu müssen. Bei einem Cap-Darlehen handelt es sich um ein Darlehen mit variablen Zinsen, die allerdings nach oben maximiert sind. Für diese Zinssicherheit berechnen die Kreditinstitute allerdings die sogenannte Cap-Prämie.
Der Beleihungswert
Der Beleihungsauslauf wirkt sich ebenfalls auf den Zinssatz aus. Dieser Wert stellt die Relation zwischen dem Beleihungswert des Objektes und der tatsächlichen Beleihungshöhe dar. Je niedriger der Beleihungswert ausfällt, um so niedriger ist der Zinssatz. Grob unterscheiden die Kreditinstitute zwischen vier Beleihungsausläufen:
- Bis 40 Prozent
- Bis 60 Prozent
- Bis 80 Prozent
- Über 80 Prozent
Dabei wird deutlich, dass die Höhe des Eigenkapitals nicht nur Auswirkungen auf die Höhe des Darlehens hat, sondern auch auf den Zinssatz.
Versicherungen reichen Darlehen in der Regel bis zu 40 – 50 Prozent des Beleihungswertes aus. Hypothekenbanken dürfen bis 60 Prozent gehen und müssen im Grundbuch an erster Stelle stehen. Diese erstrangigen Darlehen werden dann um ein sogenanntes Nachrang- oder 1b-Darlehen durch eine Geschäftsbank oder Sparkasse aufgestockt. Für den Nachrang fällt ein Zinsaufschlag von 0,5 Prozent pro Jahr an. Bausparkassen können bis zu 80 Prozent beleihen.
Die Tilgung
Viele Erwerber begehen in einer Niedrigzinsphase den Fehler und vereinbaren bei einem Kredit für einen Wohnungskauf nur eine Tilgung in Höhe von einem Prozent. Dabei laufen sie jedoch Gefahr, dass der Zinssatz nach Ablauf der Zinsbindung gestiegen ist. Da kaum getilgt wurde, kann es sein, dass die künftige Rate die bisherige übersteigt. Grundsätzlich gilt daher, dass die Tilgung um so höher angesetzt werden soll, je niedriger der Zinssatz ausfällt.
Baufinanzierungen laufen über viele Jahre. Niemand kann mit Sicherheit vorhersehen, wie sich die persönliche finanzielle Situation entwickeln wird. Vor diesem Hintergrund kommt dem Recht auf kostenfreie Sondertilgungen eine besondere Bedeutung zu. Löst ein Darlehensnehmer den Kredit ohne dieses Recht vor Ende der Zinsbindung ganz oder teilweise ab, berechnet die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Eine Kreditkündigung ohne diese Strafzahlung ist nur bei Darlehen mit einer Laufzeit von mehr als zehn Jahren möglich. Diese Kredite dürfen Bankkunden zum Ablauf des zehnten Jahres vorzeitig ablösen.
Endfällige Darlehen
Gerade bei vermieteten Immobilien spielten endfällige Darlehen in früheren Jahren eine große Rolle. Der Kreditnehmer zahlte für das Darlehen nur die Zinsen und besparte in der Regel parallel dazu eine Lebensversicherung. Mit dem Wegfall des Steuerprivilegs bei Lebensversicherungen und der nur noch marginalen Verzinsung kann sich dieses Modell bei Fälligkeit des Darlehens heute jedoch als Sprengsatz entpuppen.
Bereitstellungszinsen und Bauzeitzinsen
Es kann durchaus vorkommen, dass die Bank den Kredit für den Wohnungskauf bereitstellt, der Kreditnehmer aber noch nicht darüber verfügt. In diesem Fall berechnen die Banken 0,25 Prozent Bereitstellungszinsen pro Monat.
Gleiches gilt, wenn es sich um einen Neubau handelt und das Institut den Kredit für die Eigentumswohnung nach Baufortschritt in Tranchen auszahlt. Die Bereitstellungs- und Bauzeitzinsen fallen jedoch nicht vom ersten Tag an. Einige Banken räumen eine Frist von 30 Tagen ein, andere von 90, in Ausnahmen sogar von 180 Tagen. Gerade die Erwerber, die eine Eigentumswohnung von einem Bauträger erwerben, sind darauf angewiesen, möglichst lange zinsfreie Vorlaufzeiten zu haben.
Wohnriester für Wohnungskredit nutzen
Immobilienerwerber, die Anspruch auf die Riester-Förderung haben, können diese hervorragend zur Senkung der monatlichen Belastung nutzen. Ein verheiratetes Ehepaar mit zwei Kindern, Geburtsjahre nach dem 31.12.2007, haben Anspruch auf 908 Euro staatliche Förderung, welche zur Tilgung genutzt werden.
Auf der anderen Seite sollten sich die Erwerber einer selbst genutzten Eigentumswohnung aber gründlich über die Auflagen informieren, welche bei einer wohnwirtschaftlichen Verwendung der Riester-Förderung bestehen.
Wer Riester für einen Kredit für Wohnungskauf einsetzen möchte, kann dies entweder über einen zertifizierten Bausparvertrag tun oder über ein Annuitätendarlehen.
Die Besonderheit der Bausparfinanzierung
Die Finanzierung über eine Bausparkasse teilt sich in zwei Phasen. Zu Beginn muss der Bausparvertrag bespart werden. Erst wenn er zugeteilt wurde, greift das eigentliche Bauspardarlehen. Der Kaufpreis wurde über eine Zwischenfinanzierung bezahlt. Dabei handelt es sich um ein tilgungsfreies Darlehen, welches durch den zugeteilten Bausparvertrag abgelöst wird. Bauspardarlehen werden dann mit relativ hohen Tilgungsraten zurückgeführt. Es gibt keine Zinsfestschreibung, der Zinssatz besitzt für die gesamte Laufzeit Gültigkeit. Bauspardarlehen können, im Gegensatz zu klassischen Annuitätendarlehen, jederzeit ganz oder teilweise ohne Vorfälligkeitsentschädigung abgelöst werden.
Bauspardarlehen sind nur empfehlenswert, wenn die Bausparkassen signifikant niedrigere Zinsen anbieten als die Sparkassen und Geschäftsbanken. Stand Juli 2016 ist dies nicht der Fall.
Eigentumswohnung KfW-Darlehen
In Zeiten hoher Zinsen boten sich KfW-Darlehen als Beimischung zur Baufinanzierung an, da sie günstiger verzinst waren. Dazu kam noch eine optionale Tilgungsfreiheit in den ersten Jahren der Kreditlaufzeit. Zu Zeiten historisch niedriger Zinsen punktet die KfW damit jedoch nicht. Attraktiv sind jedoch die unterschiedlichen Programme, teilweise als nicht-rückzahlbare Förderung, teilweise als Darlehen für energieeffiziente Sanierungen und barrierefreies Wohnen.
KfW-Darlehen werden nicht bei der KfW direkt beantragt. Interessenten müssen die KfW-Förderung zusammen mit dem Wohnungskredit bei der finanzierenden Bank oder Sparkassen anfragen.
