Kredit für Eigentumswohnung Vergleich & Rechner, auch ohne Eigenkapital

Kredit für Eigentumswohnung aufnehmen

Immer mehr Mieter flüchten regelrecht vor den hohen Mieten in den Städten und realisieren lieber einige Kilometer im Umland den Traum von den eigenen vier Wänden. Wer bereit ist, eine längere Anfahrt zum Arbeitsplatz in Kauf zu nehmen, kann die Kosten für das Dach über dem Kopf fast halbieren. Dies hängt natürlich auch vom vorhandenen Eigenkapital ab, welches sich letztendlich auf die Höhe für den Kredit für eine Eigentumswohnung auswirkt. Der sogenannte Beleihungsauslauf, die Quote von Beleihungswert und Finanzierungsbedarf beeinflusst die Zinsen nicht unerheblich. Die Institute kennen vier Abstufungen in Bezug auf die Beleihungshöhe. Unabhängig davon, welches Darlehen infrage kommt, sollten die Kreditnehmer bei verschiedenen Instituten vorstellig werden, da sich am Ende auch die Bonitätsprüfung auf die Zinsen auswirkt und von Bank zu Bank unterschiedliche Gewichtungen bestehen.

Der Beleihungswert

Versicherungen dürfen bis maximal 50 Prozent des Beleihungswertes als Darlehen vergeben. Für Hypotheken ist die Obergrenze bei 60 Prozent angesiedelt. Geschäftsbanken, Bausparkassen und Sparkassen gehen normalerweise bis 80 Prozent. Darüber hinaus dürfen Geschäftsbanken und Sparkassen auch über die Grenze von 80 Prozent hinaus finanzieren. Allerdings besagt eine goldene Regel, dass der Käufer einer Immobilie, gleich ob Haus oder Eigentumswohnung bei Selbstnutzung 20 Prozent des Beleihungswertes zuzüglich der Erwerbsnebenkosten selbst aufbringen sollte.

Der Beleihungswert stellt den objektiven Wert einer Immobilie aufgrund ihrer Beschaffenheit dar. Im Gegensatz dazu orientiert sich der Verkehrswert nach Angebot und Nachfrage, er bildet sozusagen den Marktpreis. Zwischen Beleihungswert und Verkehrswert kann es durchaus Unterschiede geben. Fallen diese allerdings zu Ungunsten des Beleihungswertes zu groß aus, ist der Kaufpreis nicht gerechtfertigt.

Die Erwerbsnebenkosten

Zu den Erwerbsnebenkosten zählen die Grunderwerbsteuer, die Notar- und Gerichtskosten sowie die Maklercourtage. Da die Grunderwerbsteuer und Maklercourtage von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich ausfallen, gibt es keine pauschale Aussage, wie hoch die Erwerbsnebenkosten letztendlich sind. Käufer sollten aber von mindestens zehn Prozent ausgehen, in der Spitze von über 15 Prozent in der Summe.

Die Zinsen für den Kredit für eine Eigentumswohnung orientieren sich aber nicht nur am Beleihungswert, sondern auch daran, wie lange die Zinsbindung festgeschrieben wird und ob der Erwerber ein Disagio nutzt. Bei einem Disagio wird der Kredit mit einem Abschlag zwischen zwei und zehn Prozent ausgezahlt. Dafür fallen die Zinsen günstiger aus. Im Umkehrschluss muss der Kreditnehmer aber den vollen Kreditbetrag zurückzahlen.

Ohne Eigenkapital / Mit Eigenkapital

Eine solide Finanzierung für eine Eigentumswohnung benötigt schon ein wenig Eigenkapital. Auch wenn es bei steigenden Mieten und niedrigen Zinsen durchaus mit einer Vollfinanzierung am Ende möglich ist, günstiger zu fahren, als zu mieten, sollten Eigenmittel einfließen. Zum Eigenkapital zählt nicht nur das Geld auf dem Bankkonto oder das Tagesgeld. Bausparverträge fließen ebenso hinein, wie Arbeitgeberdarlehen oder Rückkaufswerte aus Lebens- oder Rentenversicherungen. Diese müssen nicht aufgelöst werden, sondern können in Form einer Abtretung fiktiv auf die Eigenmittel angerechnet werden. Bei Neubaumaßnahmen erkennen Banken auch die Eigenleistung am Bau, die Handwerkerkosten ersetzt, bis zu einem gewissen Grad als Eigenkapitalersatz an.

Die Grundschuld

Bei einem Erwerb wird der Kredit für eine Eigentumswohnung grundsätzlich durch eine Grundschuld besichert. Dies erfolgt durch eine Eintragung im Grundbuch. Auch wenn umgangssprachlich immer wieder von Hypothekendarlehen die Rede ist, spielen Hypotheken als solches kaum noch eine Rolle und machen nur noch fünf Prozent der Besicherungen aus. Grundschulden fallen in der Handhabung deutlich unkomplizierter aus.

Kredit für Eigentumswohnung bei der Sanierung oder Renovierung

Bereits eine umfassende Renovierung einer Eigentumswohnung kann einen fünfstelligen Betrag notwendig machen. Bei einer Sanierung ist dies noch viel schneller der Fall. Einige Banken bieten für diesen Fall spezielle Wohnkredite an. Für diese Renovierungskredite muss der Wohnungseigentümer keine Grundschuldbestellung vornehmen. Die Summen fallen deutlich geringer aus als bei einer Baufinanzierung, die Laufzeiten sind für gewöhnlich auf zehn Jahre maximiert. Der Vorteil dieser klassischen Ratenkredite liegt in den günstigen Zinsen. Da die Kredite nur für eine wohnwirtschaftliche Verwendung ausgegeben werden, sind sie zweckgebunden. Für zweckgebundene Darlehen berechnen die Kreditinstitute normalerweise geringere Zinsen als für Darlehen zur freien Verwendung. Die Zinsen bewegen sich zwischen denen eines Ratenkredites zur freien Verwendung und einer durch eine Grundschuld besicherten Baufinanzierung.