Kredit für Hauskauf ᐅ Zinsen im Online Rechner vergleichen

Kredit für Hauskauf aufnehmen – Umfangreicher Ratgeber und Online-Rechner zum Vergleich von aktuellen Zinssätzen.

Für die meisten Deutschen ist der Erwerb eines Hauses und damit der Kredit für den Hauskauf eine einmalige Sache im Leben. Um so wichtiger ist es, sich im Vorfeld mit allen wichtigen Bereichen bei einem Darlehen für einen Hauskauf zu beschäftigen. An erster Stelle steht dabei natürlich die Tragbarkeit der monatlichen Rate, denn danach richtet sich letztendlich die Antwort auf die Frage, wie viel Haus bezahlbar ist.

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Der Zinssatz

Banken und Sparkassen werben massiv mit den aktuell niedrigen Bauzinsen. Dabei steht plakativ der nominale Zins für den Hauskredit im Vordergrund. Die tatsächlichen Kosten, der effektive Jahreszins, findet sich dagegen eher in hellgrauer Kleinstschrift auf weißem Grund. Warum?

Der nominale Zins gibt den reinen Zinssatz wider, berücksichtigt aber nicht die sonstigen Kosten des Darlehens. Der effektive Jahreszins hängt beispielsweise davon ab, ob sich die Immobilienerwerber für ein Disagio entscheiden, oder in welchen Intervallen die Tilgungsleistung aus der Hypothekenrate verrechnet wird.

Bei einem Disagio erhält der Kreditnehmer zwischen zwei und zehn Prozent weniger ausgezahlt, als das Bruttodarlehen ausmacht. Die vereinbarten Zinsen zahlt er auf das Bruttodarlehen, welches auch in voller Höhe zurückgeführt werden muss. Für das Disagio erhält er im Gegenzug einen niedrigeren monatlichen Zinssatz. Dieses Vorgehen wird genutzt, um die monatlichen Raten zu drücken. Am Ende der Darlehenslaufzeit kann eine Disagiovariante in der Summe aber teurer ausfallen, als ein Darlehen mit 100 Prozent Auszahlung.

Die Tilgungsverrechnung wirkt sich ebenfalls auf den effektiven Jahreszins aus. Findet diese nur einmal jährlich, zum 31.12. des Jahres statt, erhöht dies die Kosten für das Darlehen gegenüber einer vierteljährlichen Tilgungsverrechnung. Im ersten Fall zahlt der Kreditnehmer das ganze Jahr über die Zinsen auf die Restschuld, welche am 1. Januar bestand – trotz laufender Tilgung innerhalb der Rate.

Wichtig ist es, dass potenzielle Bauherren oder Käufer bei der Planung für die Finanzierung unterschiedliche Zinsszenarien auch über die Dauer der Zinsfestschreibung hinaus durchspielen. Niedrige Zinsen sind extrem verlockend, bewirken aber auch eine sehr langsame Tilgung. Das Risiko bei einer zu niedrig angesetzten Tilgung liegt darin, dass die monatliche Rate bei zwischenzeitlichem Zinsanstieg trotz erfolgter Tilgung höher ausfallen kann, als es zu Beginn des Kredites der Fall war.

Der Beleihungsauslauf

Auf die Höhe der Zinsen wirkt sich ebenfalls der Beleihungsauslauf der Finanzierung aus. Dieser beschreibt die Relation des Beleihungswertes des zu finanzierenden Hauses und der Höhe des Darlehens. Die Höhe des Beleihungsauslaufs hängt auch vom Geldgeber ab.

  • Bis zu 40 Prozent (Bemessungsgröße für Versicherungsgesellschaften
  • Bis zu 60 Prozent (maximaler Auslauf für Hypothekenbanken)
  • Bis zu 80 Prozent (Geschäftsbanken, Sparkassen, Bausparkassen)
  • Über 80 Prozent (Geschäftsbanken, Sparkassen)

Je niedriger der Beleihungsauslauf ausfällt, um so niedriger ist der Zinssatz. Erfolgt die Finanzierung durch eine Hypothekenbank und der Käufer benötigt mehr als 60 Prozent an Darlehen, finanziert eine Geschäftsbank oder Sparkasse die Differenz. Die Hypothekenbank muss im Grundbuch an erster Stelle stehen. Das mitfinanzierenden Institut begibt eine sogenannte 1b—Hypothek, steht im Grundbuch an zweiter Stelle und erhält dafür einen Zinsaufschlag in Höhe von 0,5 Prozent pro Jahr.

Die Höhe des Eigenkapitals beeinflusst bei einem Kredit für einen Hauskauf die monatliche Belastung in zweifacher Hinsicht. Zum einen fällt die Kreditsumme niedriger aus, zum anderen wird ein günstigerer Zins in Ansatz gebracht.

Das Cap-Darlehen

In Zeiten uneinheitlich tendierender Zinsen macht sich ein Cap-Darlehen bezahlt. Es handelt sich dabei um einen Kredit mit variablen Zinsen, die allerdings eine bestimmte Obergrenze nicht überschreiten. Für diese Zinsgarantie berechnet die Bank die sogenannte Cap-Gebühr.

Bereitstellungszinsen und Bauzeitzinsen

Gerade wenn der Kredit für den Hauskauf der Finanzierung eines Neubaus dient, spielen die Bauzeitzinsen eine besondere Rolle. Die Bank stellt das gesamte Darlehen zu einem bestimmten Zeitpunkt zur Verfügung. Bei einem Neubau erfolgt die Auszahlung jedoch in unterschiedlichen, vom Baufortschritt abhängigen Tranchen. Für die nicht-abgerufenen Gelder darf die Bank keine normalen Zinsen berechnen. Für das Bereithalten zahlt der Kreditnehmer daher die Bauzeitzinsen.

Diese betragen 0,25 Prozent pro Monat. Wichtig ist, dass der Zeitraum, für den diese Zinsen noch nicht anfallen, nicht identisch ist. Einige Banken oder Sparkassen verlangen bereits ab dem 31. Tag Zinsen, andere erst ab dem 91. oder 181. Tag. Gerade bei Neubauten kommt es in der Regel zu einer Doppelbelastung für die Zinsen des neuen Darlehens und die Miete oder Verbindlichkeiten für die alte Wohnung. Die zinsfreie Dauer der Bereitstellung kann hier einen Ausschlag geben.

Die Tilgung

Der beste Hauskredit ist derjenige, welcher zurückgezahlt wurde. Um das um so schneller zu erreichen, ist eine entsprechend hohe Tilgung notwendig. Grundsätzlich gilt, dass Hauskäufer eine um so höhere Tilgung wählen sollten, je niedriger der Zinssatz ausfällt. Der Grund dafür wurde bereits erwähnt.

Immer mehr Banken räumen ihren Kunden von sich aus die Option ein, einen bestimmten Betrag pro Jahr ohne Vorfälligkeitsentschädigung außer der Reihe tilgen zu können. Normalerweise berechnen Banken und Sparkassen für Sondertilgungen eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Dabei handelt es sich um eine Kompensation für die kalkulierten, aber entgangenen Zinsen.

Die einzige Ausnahme für Sondertilgungen ohne Vorfälligkeitsentschädigung, sofern nicht vertraglich eingeräumt, bilden Hypothekendarlehen mit einer Laufzeit von mehr als zehn Jahren. Bei diesen Krediten steht dem Darlehensnehmer ein außerordentliches Kündigungsrecht zum Ablauf des zehnten Jahres zu.

Endfällige Darlehen

Endfällige Darlehen spielen mit dem Wegfall des Steuerprivilegs bei Lebensversicherungen kaum noch eine Rolle. Bei dieser Darlehensvariante zahlte der Kreditnehmer nur die Zinsen für das Darlehen, besparte parallel dazu eine Lebensversicherung. Mit dieser wurde der Kredit bei Fälligkeit abgelöst. Obwohl immer noch angeboten, ist von dieser Variante abzuraten. Zum einen fallen im Rahmen des Halbeinkünfteverfahrens bei Fälligkeit der Versicherung Steuern an, deren Höhe heute noch nicht bekannt ist. Zum anderen sind aufgrund des aktuellen Zinsniveaus kaum noch nennenswerte Gewinne zu erwirtschaften. Das klassische Annuitätendarlehen mit höchstmöglichem Tilgungsanteil stellt die deutlich bessere Option dar.

Wohnriester

Wohnriester bietet bei einem Kredit für einen Hauskauf unter Umständen eine deutliche Entlastung für die Erwerber oder Bauherren. Eine zulagenberechtigte Familie mit zwei nach 2007 geborenen Kindern erhält bis zu 904 Euro jährlich vom Staat für die Finanzierung. Als Alternative stehen entweder zertifizierte Bausparverträge oder Annuitätendarlehen zur Verfügung.

Die Bausparfinanzierung

Bis zum Einbruch der Hypothekenzinsen spielte bei einem Kredit für den Hauskauf auch die Bausparfinanzierung eine größere Rolle. Nicht jeder Hauskäufer verfügt jedoch zum Zeitpunkt des Erwerbs oder des Baubeginns bereits über einen zuteilungsreifen Bausparvertrag in Höhe des Kaufpreises oder der Gestehungskosten.

In diesem Fall erfolgt die Finanzierung der Erwerbskosten durch ein sogenanntes Vorausdarlehen. Der Erwerber zahlt für dieses Darlehen nur die Zinsen. Parallel bespart er einen Bausparvertrag. Die Anspardauer beträgt in der Regel zehn Jahre. Mit der Zuteilung des Bausparvertrages wird das Darlehen abgelöst, es folgt die Tilgung der reinen Bausparfinanzierung. Der Zinssatz ist über die gesamte Laufzeit festgeschrieben, ebenso die Mindesttilgungsrate. Anders als bei einem klassischen Hypothekendarlehen kann die Bausparfinanzierung jederzeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückgeführt werden.

Bausparfinanzierungen punkten allerdings nur bei einem höheren Zinsniveau. Aktuell (Juni 2016) liegen die Konditionen für eine zehnjährige Zinsbindung bei einem Hypothekendarlehen unter den Konditionen der Bausparkassen und machen einen Kredit für einen Hauskauf bei einer Bausparkasse eher uninteressant.

KfW-Darlehen

Ein Kredit für den Hauskauf kann durchaus auch ein KfW-Darlehen mit einschließen. KfW-Darlehen bieten recht niedrige Zinsen und tilgungsfreie Jahre zu Beginn der Finanzierung. Aufgrund des extrem niedrigen Zinsumfeldes fällt dieser Finanzierungsvariante allerdings zurzeit kaum Gewicht zu. Anders verhält es sich jedoch mit den KfW-Förderprogrammen. Diese gibt zum einen für energieeffiziente Sanierungsmaßnahmen oder Neubauvorhaben, zum anderen für altersgerechtes barrierefreies Wohnen.

Die KfW-Förderung ist je nach Programm und Vorhaben als echte, nicht-rückzahlbare Förderung, zum anderen als zinsgünstiges Darlehen erhältlich. In beiden Fällen muss die Beantragung parallel zum Antrag für den Hauskredit über die finanzierende Bank erfolgen.

Beamtenkredit Hauskauf

Immobilienfinanzierung für Beamte: Wählen Sie bitte einfach in unserem Formular oben unter „Berufsgruppe“ Beamter aus um bei etwaigen Sonderkonditionen beim Hauskredit für Beamte berücksichtigt zu werden.

Julia Meyer