Grundschulddarlehen machen bei Baufinanzierungen den Löwenanteil aus. Umgangssprachlich ist zwar immer die Rede von Hypotheken oder Hypothekendarlehen, hier muss jedoch unterschieden werden. Hypotheken sind im Vergleich zu Grundschulddarlehen geradezu unpopulär.
Beiden ist gemein, dass es sich um ein dinglich besichertes Darlehen handelt, dem als Sicherheit ein Grundstück, sei es bebaut oder unbebaut, zugrunde liegt. Hypotheken können darüber hinaus auch auf Schiffe oder Flugzeuge eingetragen werden. Hypotheken sind eng mit der bestehenden Schuld verknüpft. Daher gelten Hypotheken als akzessorisch. Eine Grundschuld dagegen gilt als abstrakt, da sie auch ohne eine direkte Verbindlichkeit bestehen kann. Ein Grundschulddarlehen muss nicht zwingend mit der Finanzierung einer Immobilien verbunden sein, Merkmal ist nur, dass eine Grundschuld zugunsten des Gläubigers eingetragen wird.
Für den normalen Verbraucher bezieht sich das Grundschulddarlehen in der Regel aber auf den Erwerb einer Immobilie. Der besondere Charakter eines Grundschulddarlehens liegt in der Besicherung. Aufgrund der hohen Sicherheit eines Grundschulddarlehens fallen die Zinsen bei Baufinanzierungen deutlich niedriger aus als bei Ratenkrediten. Der Zinssatz preist das Risiko des Kreditausfalls mit ein. Um das Risiko auf ein Minimum zu senken, beleihen die Banken bei einem Grundschulddarlehen auch nicht das zu finanzierende Objekt in voller Höhe des Beleihungswertes, sondern in der Regel bis zu 80 Prozent. Damit entsteht ein weiterer Sicherheitspuffer. Grundstücke werden in der Regel nur mit 50 Prozent beliehen.
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Buchgrundschuld und Briefgrundschuld
Inhalt
Der abstrakte Charakter der Grundschuld
Der Vorteil der Grundschuld liegt darin, dass sie nach Tilgung des Darlehens nicht gelöscht werden muss. Sie ist, wie bereits ausgeführt, abstrakt. Ist das Darlehen zurückgeführt, wird die eingetragene Grundschuld in eine Eigentümergrundschuld gewandelt und kann später ohne erneuten Grundschuldeintrag zu einer erneuten Besicherung, in der Regel eines Darlehens, verwendet werden.
Eine Hypothek müsste theoretisch mit jeder Tilgung im Grundbuch korrigiert werden. Da dieser Vorgang allerdings absurd wäre, wandelt sich der schuldfreie Anteil der Hypothek automatisch in eine Eigentümergrundschuld, ein Umstand, der allerdings nicht im Grundbuch ersichtlich ist.
Die Befürchtung von einigen Kreditnehmern, dass eine Bank auch nach Tilgung des Darlehens eine Pfändungsmöglichkeit besitzt, ist unbegründet. Der Pfändungsanspruch ergibt sich aus dem Darlehensvertrag, der wiederum besagt, dass eine Pfändung nur in Höhe der bestehenden Restschuld zulässig ist. Besteht der Wunsch, die Grundschuld zu löschen, bedarf es einer Löschungsbewilligung seitens des eingetragenen Gläubigers.
Der Ablauf der Grundschuldbestellung
Im Rahmen der Baufinanzierung kommt es zu einer Grundschuldbestellung. Dafür erhält der Notar vom Käufer eine Vollmacht. Seitens der Bank wird eine Grundschuldbestellungsurkunde ausgefertigt, auf deren Grundlage die Grundschuld vom Notar im Grundbuch eingetragen wird. Der Eintrag der Grundschuld ist kostenpflichtig. Möchte ein Darlehensnehmer während der Dauer der Finanzierung, am Ende der Zinsfestschreibung, das Kreditinstitut wechseln, müsste er theoretisch die bestehende Grundschuld kostenpflichtig löschen lassen, und eine neue Grundschuld zugunsten der neuen Bank eintragen lassen.
Um diesen vergleichsweise teuren Vorgang zu vermeiden, akzeptieren Banken eine notariell beglaubigte Abtretungserklärung. Im Rahmen dieser Abtretung verzichtet die bisherige begünstigte Bank auf alle Ansprüche und tritt diese an das nachfolgende Institut ab. Die Abtretung kostet nur einen Bruchteil einer Löschung und erneuten Eintragung.
Grundschulddarlehen trotz negativer Schufa
Zum Grundschulddarlehen ohne Schufa siehe unseren Artikel zur Baufinanzierung ohne Schufa.
