Der Kredit für einen Grundstückskauf unterscheidet sich in einem wesentlichen Punkt von Immobilienfinanzierungen. Während Banken Bestandsimmobilien oder Neubauten ohne Weiteres bis zu 80 Prozent des Beleihungswertes finanzieren, greift bei einem Grundstück eine Kappung bei 50 Prozent des Wertes. Der Erwerber muss also mindestens 50 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Erwerbsnebenkosten selbst aufbringen.
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Grundstücksfinanzierung
Grundstückskäufer müssen vor dem Erwerb mit sehr spitzer Feder kalkulieren. Es kann durchaus vorkommen, dass neben dem Kaufpreis noch weitere Kosten anfallen. Es ist entscheidend, ob der Bauplatz bereits voll oder zumindest teilweise erschlossen wurde, oder Gemeinde diese Anliegergebühren zu einem späteren Zeitpunkt noch in Rechnung stellt.
Der getrennte Erwerb von Grundstück und späterer Immobilie war lange Zeit verlockend, um die Grunderwerbsteuer auf den Immobilienanteil des Kaufpreises zu umgehen. Dies ist heute kaum noch möglich, da in der Regel ein direkter Zusammenhang zwischen Grundstückserwerb und Bauvorhaben seitens der Finanzämter unterstellt wird.
Der Zinssatz
Wie bei jeder Finanzierung liegt der Fokus der Erwerber natürlich auf dem Zinssatz. Ausschlaggebend für die Finanzierungskosten ist jedoch nicht der nominale, sondern der effektive Zinssatz. Dieser berücksichtigt alle weiteren Kosten, welche mit dem Darlehen in Zusammenhang stehen. Neben einem möglichen Disagio wirkt sich aber auch die Tilgungsverrechnung auf den effektiven Jahreszins aus.
Bei einer jährlich einmaligen Tilgungsverrechnung am Ende des Jahres zahlt der Darlehensnehmer bis Dezember den Zinssatz auf die Restschuld, die das Darlehen am ersten Januar aufwies. Dies erhöht zwangsläufig die Summe der gezahlten Zinsen. Fairer ist es, wenn die Bank die Tilgungsverrechnung halbjährlich oder vierteljährlich vornimmt.
Da zwischen Kauf des Baugrundstücks und dem Baubeginn in der Regel keine Vielzahl von Jahren liegt, können die Erwerber das Grundstück durchaus mit einem Darlehen mit relativ kurzer Zinsfestschreibung finanzieren. Bei niedrigen Zinsen empfiehlt es sich dann, die eigentliche Baufinanzierung möglichst lange festzuschreiben.
Im Gegensatz zum Erwerb einer Bestandsimmobilie oder zur Finanzierung des Neubaus machen bei einem Kredit für den Grundstückskauf
- Disagio
- Bausparfinanzierung
- Wohnriester
- Cap-Darlehen
- KfW-Darlehen
keinen Sinn.
Die Erwerber können die Bauzeitzinsen bei der Auswahl des Geldgebers ebenfalls völlig vernachlässigen.
