Auf dieser Seite haben Sie die Möglichkeit, aktuelle Bauzinsen deutscher Banken mit einander zu vergleichen, um den günstigsten Anbieter für Ihre Anforderungen zu finden. Ausserdem erklären wir, wovon die Höhe der Zinsen bei der Immobilienfinanzierung abhängt.
Bauzins Aktuell: Vergleich
Bauzinsvergleich 2022: Bauzinsen aktuell – Vergleich der Zinssätze bei deutschen Banken und Kreditvermittlern im Rechner.
Bauzinsen von Dr. Klein, Comdirect, Interhyp, BBBank, Allianz Versicherungen, BaufiLine, ING-DiBa, Deutsche Bank.
Wovon hängt die Höhe der Bauzinsen ab?
Inhalt
Das Zinsniveau am Kapitalmarkt
Die Höhe der Bauzinsen wird massiv durch das allgemeine Zinsniveau beeinflusst, welches wiederum durch die Zinspolitik der EZB und den Leitzins gesteuert wird. Neben diesem Faktor spielt auch der Pfandbriefindex (PEX) eine Rolle. Dieser spiegelt den Mittelwert der Kurse und damit der Renditen aller in Umlauf befindlichen Pfandbriefe in Deutschland wieder. Kurs- und damit Renditeveränderungen wirken sich auf die Refinanzierung der Hypothekenbanken aus. Erwarten die Investoren höhere Zinsen, muss dies an die Baufinanzierer weitergegeben werden.
Bauzinsentwicklung
Dies sind die aus Sicht des Darlehensnehmers objektiven Sachverhalte, welche sich auf die Höhe der Zinsen für die Baufinanzierung auswirken. Es gibt aber auch noch Faktoren, die ein Immobilienerwerber selbst beeinflussen kann.
Das folgende Chart zeigt die Verknüpfung der Sachverhalte:
Die individuellen Kriterien bei der Höhe der Bauzinsen
Die Ermittlung der individuellen Zinsen orientiert sich in erster Linie an der Bonität des Darlehensnehmers. Während bei einem Ratenkredit nur der Schufa-Score, die persönliche und die wirtschaftliche Situation zur Ermittlung des Zinssatzes herangezogen werden, spielt bei einer Baufinanzierung auch die Immobilie eine Rolle.
Der Beleihungswert
Bevor eine Bank ein Immobiliendarlehn vergibt, ermittelt sie den Beleihungswert des Objektes. Dieser ist nur in den seltensten Fällen mit dem Verkehrswert identisch. Der Verkehrswert spiegelt den Marktpreis wider, der sich aus Angebot und Nachfrage ergibt. Er steigt in Zeiten eines Immobilienbooms und fällt, wenn der Boom nachlässt.
Der Beleihungswert dagegen stellt den tatsächlichen Wert der Immobilie, ausgehend von Materialkosten, Wert des Grundstücks und dem Mietertrag dar. Für die Ermittlung des Beleihungswertes stehen zwei Vorgehensweisen zur Verfügung. Zum einen kann die Sachwertermittlung bei selbst genutzten Immobilien herangezogen werden, zum anderen die Ertragswertberechnung bei Fremdvermietung.
Die Höhe des möglichen Darlehens richtet sich nach der Höhe des ermittelten Beleihungswertes und der Institutsgruppe, welche das Darlehen vergibt.
- Versicherungsgesellschaften dürfen Darlehen bis zu einer Höhe von 50 Prozent des Beleihungswertes vergeben.
- Der Beleihungsauslauf für Hypothekenbanken beträgt 60 Prozent.
- Sparkassen, Bausparkassen und Geschäftsbanken gehen im ersten Rang bis zu 80 Prozent. Vollfinanzierungen werden mit Zinsaufschlägen bedacht.
Für die Höhe des Zinssatzes für die Hausfinanzierung oder Wohnungsfinanzierung ist daher auch ausschlaggebend, bis zu welchem Beleihungsauslauf ein Institut das Objekt finanzieren muss. Benötigt der Kreditnehmer nur ein Darlehen, welches 60 Prozent des Beleihungswertes entspricht, zahlt er einen niedrigeren Zinssatz, als bei einer Finanzierung, die 80 Prozent des Beleihungswertes ausmacht. Durch die Höhe des Eigenkapitals kann der Erwerber folglich den Zinssatz beeinflussen.
Die Dauer der Zinsfestschreibung
Die Dauer der Zinsfestschreibung wirkt sich ebenfalls auf die Höhe der Bauzinsen aus. Darlehen mit variablen Zinsen sind am günstigsten. Je länger der Erwerber die Zinsbindung vereinbart, um so höher fällt der Zinssatz aus. Aktuell, November 2016, fallen die Unterschiede zwischen einer fünfjährigen Zinsfestschreibung und einer zehnjährigen Zinsfestschreibung nur marginal aus. Für den Darlehensnehmer bedeutet jedoch eine möglichst lange Zinsbindung auch eine maximale Sicherheit.
Das Disagio
Bei einem Disagio handelt es sich faktisch um eine vorweggenommene Zinszahlung, die allerdings die Zinslast während der Laufzeit senkt. Bei einem Disagio zahlt die Bank nicht die vollständige Darlehenssumme aus. Dazu ein Beispiel:
Die Darlehenssumme beträgt 100.000 Euro, der Nominalzins drei Prozent, die Zinsfestschreibung zehn Jahre. Der Kreditnehmer vereinbart ein Disagio von fünf Prozent. Der auszuzahlende Darlehensbetrag beläuft sich auf 95.000 Euro, der Zinssatz sinkt auf 2,5 Prozent. Der Darlehensnehmer muss jedoch die Zinsen auf 100.000 Euro bezahlen und diese Summe auch an die Bank zurückführen.
Ein Disagio findet in der Regel in Hochzinsphasen Anwendung.
Warum ist ein Bauzinsenvergleich sinnvoll?
Mit Baufinanzierungen verhält es sich wie mit allen Waren. Es gibt viele Anbieter, deren Produkte zwar den gleichen Zweck erfüllen, aber in Art und Aufmachung und letztlich im Preis Unterschiede aufweisen. Genauso ist es auch bei Bauzinsen. Die eine Bank erlaubt Sondertilgungen in beliebiger Höhe, die andere limitiert diese, die dritte verlangt grundsätzlich eine Vorfälligkeitsentschädigung. Bei der ersten Bank sind die Zinsen dafür etwas höher als bei Institut Nummer drei. Darlehensnehmer können sich selbst am Besten ausrechnen, auf welche Kriterien sie besonders Wert legen. Für Bauherren ist es beispielsweise wichtig, ab wann eine Bank Bauzeitzinsen berechnet, da diese das Darlehen während der Bauphase verteuern. Antworten auf alle diese Fragen bietet unser Bauzinsenvergleich.
Was gilt es, bei einem Baudarlehen über den Zinssatz hinaus noch zu beachten?
Dreh- und Angelpunkt beim Immobilienkauf ist meistens das Eigenkapital. Wie wir oben beschrieben haben, hängt der Zinssatz auch von den Eigenmitteln ab. Was kann aber als Eigenkapital genutzt werden?
- Sparguthaben
- Wertpapiere
- Arbeitgeberdarlehen
- Verwandtendarlehen
- Eigenleistung
- Abgetretene Lebens- oder Rentenversicherungen
Gerade Arbeitgeberdarlehen stellen eine attraktive Form der Eigenmittel dar. Sie sind niedrig verzinst und werden seitens der Kreditgeber nicht als Darlehen, sondern als Eigenkapital berücksichtigt.
Banken berechnen Bereitstellungszinsen und Bauzeitzinsen nicht ab einem einheitlichen Zeitpunkt. Der Beginn der Zinsperiode kann 30 Tage nach Bereitstellung des Darlehens beginnen, aber auch erst 90 Tage danach.
Test
Testberichte
Fazit
Die Höhe der Bauzinsen hängt von verschiedenen Faktoren ab, die der Kreditnehmer teilweise selbst beeinflussen kann.
- Höhe des Beleihungsauslaufs durch Eigenmittel
- Dauer der Zinsbindung
- Mögliches Disagio
Keinen Einfluss hat er auf
- Den EZB-Leitzins
- Die Renditen der in Umlauf befindlichen Pfandbriefe
Neben der Höhe der Zinsen geben auch
- Mögliche Sondertilgungen
- Bauzeit- oder Bereitstellungszinsen
den Ausschlag für einen Anbieter.
Daneben publiziert Bernhard regelmäßig in verschiedenen regionalen Tageszeitungen.
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