Gewerbliche Immobilienfinanzierung Vergleich – Gewerbeimmobilien Finanzierung Zinssatz Rechner

Theoretisch unterscheiden sich gewerbliche Immobilienfinanzierung und private Immobilienfinanzierung nicht sonderlich. In beiden Fällen werden die Immobilie oder das Bauvorhaben und die Bonität des Erwerbers oder Bauherren geprüft. Fällt das Votum der Bank positiv aus, kommt es zum Kreditvertrag und zur Grundschuldbestellung. Dennoch gibt es gravierende Unterschiede.

Was ist eine gewerbliche Immobilienfinanzierung?

Die grobe Definition lautet, dass als gewerbliche Immobilienfinanzierung gilt, was auf das nachhaltige Erwirtschaften eines Ertrages in größerem Umfang abzielt. Die eine fremdvermietete Eigentumswohnung eines privaten Investors zählt nicht dazu. Gewerbliche Immobilien lassen sich wie folgt aufgliedern:

• klassische Gewerbeobjekte
• Logistikimmobilien (z.B. Lagerhallen)
• Sozialimmobilien
• Geschäfts- und Wohngebäude
• Einzelhandelsimmobilien (wie Supermärkte)
• Bauträgerfinanzierungen

Mit der Pleite des Bautycoons Schneider im Jahr 1994 wehte gerade Bauträgern ein scharfer Wind um die Nase. Bauträgerfinanzierungen waren in diesem Jahr so gut wie unmöglich, die Banken  hatten einfach nur noch Angst, einmal mehr betrogen zu werden. Dieser lange Schatten hat sich bis heute nicht verflüchtigt.

Einen echten Boom bei gewerblichen Immobilien erleben seit einiger Zeit Pflegeimmobilien. Langfristige garantierte Renditen und eine kontinuierlich steigende Nachfrage haben dieses Segment zu einem echten Renner auch bei privaten Anlegern gemacht.

Wo unterscheidet sich die gewerbliche Immobilienfinanzierung von der privaten?

Ein wesentlicher Punkt ist zweifelsfrei die Eigenkapitalausstattung. Abhängig von der Art der Immobilie sinkt die Anforderung an die Eigenkapitalquote. Steht ein ganzes Portfolio von Einheiten zur Diskussion, ist es durchaus möglich, dass die Bank gänzlich auf Eigenkapital verzichtet.

Banken geraten zwar bei gewerblichen Finanzierungen nicht unbedingt ins Hintertreffen, allerdings haben sich inzwischen auch Alternativen etabliert. Unternehmen wie Bergfürst stellen die Finanzierungen ihrer Immobilien in der jüngeren Vergangenheit auf Mischkalkulationen abgestellt. So kommt nur noch ein gewisser Teil des Investitionsbedarfs von Banken. Rund ein Drittel der Gelder stellen institutionelle Anleger bereit, ca. 20 Prozent sammelt das Unternehmen von privaten Anlegern ein. Der Clou dabei sind überdurchschnittliche Renditen zwischen fünf und sieben Prozent und kurze Laufzeiten von zwei bis drei Jahren. Der Einstieg in diese Form der gewerblichen Immobilienfinanzierung ist mit Beträgen zwischen zehn Euro und 250 Euro möglich. Für private Anleger bietet dieses Konzept natürlich eine echte Alternative zum brachliegenden Tagesgeldmarkt.

Im Segment der Bauträgerfinanzierung spielt die schrittweise Auszahlung der Darlehenssumme, abhängig vom Baufortschritt, die zentrale Rolle. Üblicherweise liegt den einzelnen Tranchen die Vorgabe der Maklerbauträgerverordnung (MaBV) zugrunde:

	Baufortschritt	Anteil in % (gemäß MaBV)
1.	Baugrundstück nach Beginn der Erdarbeiten	30	der Gesamtsumme
2.	Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten	40	der Restsumme
3.	Dachflächen, Dachrinnen	8	der Restsumme
4.	Rohinstallation der Heizungsanlagen	3	der Restsumme
5.	Rohinstallation der Sanitäranlagen	3	der Restsumme
6.	Rohinstallation der Elektroanlagen	3	der Restsumme
7.	Fenster mit Verglasung	10	der Restsumme
8.	Innenputz ohne Beiputzarbeiten	6	der Restsumme
9.	Estrich	3	der Restsumme
10.	Fliesenarbeiten im Sanitärbereich	4	der Restsumme
11.	nach Bezugsfertigkeit (innen komplett fertig)	12	der Restsumme
12.	Fassadenarbeiten	3	der Restsumme
13.	nach vollständiger Fertigstellung	5	der Restsumme

 

Unabhängig davon, ob es sich um die Erstellung einer kompletten Wohnanlage mit Abverkauf vom Reisbrett handelt oder um die Erstellung eines individuellen Einfamilienhauses für einen Privathaushalt, soll die Teilauszahlung sicherstellen, dass im Fall des Konkurses des Bauträgers die Fortführung der Maßnahme nicht gefährdet ist.

Ein weiteres wesentliches Merkmal einer Bauträgerfinanzierung ist die Kurzfristigkeit. Idealerweise gelingt es dem Bauträger bereits in der Planungshase Käufer von seinem Vorhaben zu überzeugen. In diesem Fall tritt der Käufer bereits in die Finanzierung ein, das benötigte Darlehensvolumen des Bauträgers schrumpft um den Verkaufspreis der bereits veräußerten Immobilie.

Kreditplattformen auch bei gewerblicher Immobilienfinanzierung auf dem Vormarsch

Kreditvermittlungsportale, die an Banken vorbei Darlehen vermitteln, haben sich fest etabliert. Waren es zu nächst nur Plattformen für Kredite von privat an privat, verzeichnen die Plattformen für gewerbliche Finanzierungen inzwischen die größeren Volumina. Dies verwundert nicht, sind die Kreditsummen im Gewerbe von Haus aus höher. Je stärker sich ein Marktsegment entwickelt, um so stärker verläuft die Differenzierung. Zu den allumfassenden Portalen haben sich inzwischen auch branchenspezifische Darlehensvermittler, beispielsweise im medizinischen Segment, aber auch für Immobilienfinanzierungen, gefunden.

Der Vorteil dieser spezialisierten Portale liegt darin, dass die Geldgeber häufig aus der gleichen Branche stammen, wissen worum es geht und im Zweifelsfall den Initiator mit Know-how und dem eigenen Netzwerk bei der Umsetzung, und damit bei der erfolgreichen Platzierung des eigenen Investments, unterstützen können.